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Logement: la singularité du contrat privé dépendant d’immiscions de l’action publique et de l’administration

Habitant d’un QPV, vous subissez plus qu’à votre tour des dégradations importantes dans l’appartement dont vous êtes locataires et vous vous demandez comment agir pour les faire cesser.

Sachez qu’au nom de la lutte contre l’habitat indigne et du droit de disposer d’un logement décent qui  a été consacré « objectif à valeur constitutionnelle » (décision du Conseil constitutionnel n° 94-359 DC du 19 janvier 1995)   des dispositions juridiques en évolutions constantes existent pour faire face et répondre aux  diverses situations rencontrées

Enrichie par l’expérience pratique d’habitant, la présente fiche propose une présentation dynamique et critique de la réglementation en vigueur du point de vue du locataire en difficulté.

Cette réglementation très ancienne mais  devenue très complexe avec le temps s’organise autour de deux pôles : celui de La non-décence qui renvoie aux relations contractuelles entre bailleur et locataire et relève du droit privé sous le contrôle du juge judiciaire, et celui de  l’action administrative de la puissance publique du maire ou du préfet qui relève du droit public.

Toutefois, la relation avec  votre bailleur dans certains cas, comme notamment la qualification de la non décence du logement ou de l’insalubrité,  est dépendante de l’action administrative.

[ A cet égard, le lecteur gardera bien en tête qu’à l’heure où les litiges sont tranchés dans les tribunaux, les procédures mises en place par l’administration ne précisent pas la protection des victimes des logements indécents et à minima la communication automatique au locataire des copies des démarches engagées à l’encontre de son bailleur. La plupart des dispositifs se focalisent sur la décharge de sa responsabilité ].

I – La décence relève des relations contractuelles bailleur – locataire.

Pour être loué (meublé ou non meublé), un logement doit obligatoirement être décent.

La décence s’apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Qu’il relève du secteur privé ou social, le bailleur a l’obligation de louer un logement décent qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants, et doté des éléments d’équipements et de confort permettant de l’habiter normalement. Il répond à un niveau de performance énergétique minimale. Le locataire doit aussi utiliser son logement normalement afin de ne pas le dégrader. Il doit assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et effectuer les réparations locatives.

Le recours du locataire en cas de logement non décent se fait en 3  étapes:

1. Dans un premier temps, le locataire doit contacter son bailleur afin de lui signaler les éléments d’indécence, qu’il pourra établir en s’aidant des grilles d’auto diagnostic, pour tenter d’arriver à un accord à l’amiable afin qu’il effectue les travaux nécessaires. Le locataire lui indique par lettre recommandée avec accusé de réception les améliorations à faire et le délai à respecter.

Si le propriétaire accepte, l’accord est conclu. Le bailleur doit notifier la réalisation des travaux ainsi que leur nature.

2. En cas de réponse négative ou d’absence de réponse et après un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter d’arriver à un accord amiable recommandé. Bien qu’ imposée seulement au locataire jusqu’à récemment,  cette étape n’est plus obligatoire au même titre que le bailleur et il est possible dorénavant de porter l’affaire immédiatement devant le tribunal.

3. Cette étape contentieuse comporte 2 procédures qui peuvent être activées en même temps :

Voulue originellement par le législateur afin de contraindre le bailleur à effectuer des travaux de mise en conformité, tout en limitant les conséquences pour le locataire, la loi ALUR (art. 85) du 24/03/14  a modifié la procédure relative à l’octroi et au versement de l’allocation de logement en cas d’indécence. La loi est donc conditionnée par sa bonne application par la CAF et par voie de conséquences par les tribunaux , et parfois, contrairement à son esprit, elle pourrait accentuer la dette locative!

Sur la base d’un compte-rendu de visite réalisé par les inspecteurs ou  par un opérateur qu’elle a habilité le logement est qualifié de non décent et la liste des travaux à effectuer est établie. La CAF conserve alors les aides au logement jusqu’à la mise en conformité du logement et ce dans un délai de 18 mois, augmenté de deux fois six mois dans des cas particuliers. Le locataire n’est redevable que de la part de loyer résiduel au bailleur. Si au terme du délai prévu, le logement n’est pas mis en conformité le bénéfice des aides au logement  est perdu pour le bailleur et il ne peut pas être réclamé auprès du locataire.

Ceci implique, notamment dans les QPV, que la CAF soit associée au processus et que cette dernière intervienne par ses obligations dont elle a eu mandat par les textes législatifs en vigueur. 

Il en est également le cas depuis 2011 pour les impayés de loyer dont elle en a la gestion, et pour lesquels les bailleurs sont tenus d’en faire le signalement immédiatement. S’il ne respecte pas cette obligation, le bailleur risque une amende de 6 754,00 €. Voir impayés CAF obligations

2-2  En parallèle à cette démarche, saisine du tribunal judiciaire pour demander la mise en conformité du logement.

Le juge peut décider :

De la réalisation de travaux pour la mise en conformité du logement.

Réduction ou une suspension de loyer, avec ou sans consignation, le temps que les travaux soient effectués.

(Attention: la jurisprudence semble retenir que le locataire ne peut pas le faire de lui-même, seul le juge pourra l’y autoriser).

De même qu’il semblerait que, outre les notions réglementées telles que l’indécence ou l’insalubrité, les juges en introduisent d’autres, telles que le logement « impropre » à l’habitation ou « inhabitable », laissées à leur seule appréciation.

Si, et seulement si la procédure aboutit, le juge décide usuellement et aléatoirement la réparation du trouble de jouissance. Les bailleurs semblent régulièrement, et sans surprise, démultiplier les raisons afin d’éviter des condamnations.

 

II- Les situations d’insalubrité et de péril relèvent de l’action des pouvoirs publics au titre de la police de la sécurité et de la santé publiques.

L’insalubrité est définie par la notion de danger pour la santé des occupants ou des voisins : dégradation du bâti et effets nocifs pour la santé.

La procédure de péril repose sur la notion de risques pour la sécurité des occupants ou des passants : désordres tenant à la solidité du bâtiment (menace d’effondrement ou de chutes de matériaux, par exemple).

Comme pour les situations d’indécence, le locataire doit au préalable entrer en contact avec le propriétaire/bailleur  en lui  adressant  une mise en demeure par courrier recommandé avec AR en l’informant des désordres et lui demander de mettre le logement en conformité.

Adresser une lettre en recommandé avec AR  écrite mentionnant les désordres adressée au Service Technique de l’Habitat (STH) qui à Paris est chargé de réaliser les enquêtes  techniques  gratuites   puis d’engager le cas échéant l’une des trois  procédures prévues par les textes législatifs ou réglementaires propres à mettre fin aux désordres constatés.

. Lien: Signalement d’insalubrité – Signalement risque (s) dans l’habitat – Service en ligne de la Ville de Paris

1- Manquement à l’hygiène et à la salubrité

  • Un rapport est rédigé, à la suite de cette visite, qui liste les manquements au Règlement Sanitaire Départemental (RSD).
  • Courrier de mise en demeure de respecter les normes et notamment celles du RSD est envoyé par le STH au propriétaire
  • Si les travaux ne sont pas faits, il peut prendre un arrêté municipal d’injonction.
  • A défaut de réalisation des travaux, un procès-verbal d’infraction peut-être dressé et sera transmis au Préfet.
  • Contravention de 3ème classe donnant lieu à une amende (compétence du Tribunal de Police, 450€)

2- Péril ordinaire / Péril imminent

  • Courrier informant les propriétaires des faits constatés
  • Par arrêté, le STH met en demeure le propriétaire de faire les réparations nécessaires
  • Notification de l’arrêté aux propriétaires et aux occupants.
  • Rapport constatant la réalisation ou non des travaux prescrits.
  • Suspension du contrat de location et des loyers à compter de la notification de l’arrêté jusqu’à la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté de
  • péril.

3-Insalubrité remédiable ou irrémédiable

  • Saisine du CODERST, qui se prononcera sur la réalité de l’insalubrité, sur son caractère remédiable ou irrémédiable.
  • Le Préfet est lié par l’avis du CODERST.
  • L’arrêté d’insalubrité est ensuite notifié aux propriétaires, transmis au maire de la commune concernée.
  • Le propriétaire devra effectuer les travaux, à défaut ils seront réalisés d’office par le Maire.
  • Suspension du contrat de location et des loyers à compter de la notification de l’arrêté jusqu’à la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté de
  • péril.

4-En fonction de chaque situation, il peut y avoir un droit à l’hébergement provisoire ou au relogement.

II- Quelques observations et conseils sur le fonctionnement à Paris  d’un dispositif foisonnant.

Partant de la situation d’un locataire, qui plus est,  habitant d’un QPV parisien au prise avec la dégradation de son logement, les solutions à sa disposition pour y répondre ont eu tendance à se renforcer,  d’une part grâce à l’adoption de mesures de simplification des responsabilités administratives , et d’autre part, grâce à la réalisation d’une information de meilleure qualité diffusée sur internet.

-Depuis le 1er janvier 2021, date d’entrée en vigueur de l’ ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020  relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations et de son décret d’application n°2020-1711 du 24 décembre 2020,

Le Maire de paris a une compétence générale en matière d’insalubrité et de sécurité des immeubles d’habitation.

Il est à espérer que cela évitera les défausses entre le STH et la Préfecture de police du passé.

Depuis 2015, la décence du logement, en cours de bail, est appréciée par la CAF pour décider du versement ou de la suspension des aides au logement comme moyen de pression sur les propriétaires, sans délaisser les locataires.

Malheureusement cette possibilité ne figure pas  dans le dossier internet, par ailleurs très complet:

Lutte contre l’habitat indigne – Ville de Paris – dossier Mise à jour le 17/06/2021

Ce qui en dit long sur l’absence de coopération réelle entre CAF de Paris et le STH, voire la DRIHL, pour le plus grand dommage des habitants!

Cette information est disponible :

Logement insalubre CAF : Quels critères et comment le signaler ?

De manière générale les locataires recherchant de l’information sur ces matières ont intérêt par commencer par la consultation de :

L’Habitat Dégradé – ADIL de Paris

Les liens ci-dessous  fournissent une information de cadrage.

Logement décent | service-public.fr

Risques sanitaires et sécurité du logement | service-public.fr

Immeuble ou logement en mauvais état, que faire ? – ANIL

Les locataires engagés dans une action personnelle doivent garder à  l’esprit que la CAF ou le STH prennent des décisions les concernant sur la base d’une réglementation qu’ils sont amenés à interpréter sous la pression de rapport de forces, notamment celle d’acteurs économiques.

Ils ne doivent donc pas hésiter à contester les refus de décision devant le tribunal administratif. Par ailleurs l’administration doit dores et déjà communiquer automatiquement au locataire concerné par la situation toute correspondance adressée au bailleur. Inégalement démuni de ces éléments jusqu’à présent et exposé aux représailles, le locataire doit légitimement en bénéficier dorénavant afin de les transmettre à la juridiction compétente. Il en est de même de l’accès à tout document concernant l’entretien de l’immeuble dans lequel il réside.

Face à des propriétaires qui peuvent user de menace, voire de violence réelle il faut envisager de recourir  à l’action pénale présentée ici : Afin de pouvoir déposer une plainte contre votre propriétaire bailleur, la responsabilité pénale de celui-ci doit être engagée.

Les principales situations dans lesquelles sa responsabilité pénale peut être engagée sont les suivantes :

 La mise en danger d’autrui. Si votre propriétaire ne respecte pas les règles de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002, qu’il vous loue un logement non décent ou en état de péril, avec une concentration de plomb ou une présence d’amiante et qu’il n’assume pas ses obligations de réparation, vous êtes en droit de considérer qu’il ne répond pas à ses obligations d’assurer votre sécurité physique et votre santé. Vous pouvez déposer une plainte pour mise en danger d’autrui.

 La violation de domicile. Si après vos vacances, vous avez la preuve que votre propriétaire a hébergé des personnes, qu’il s’est introduit chez vous ou qu’il a changé les serrures, ces situations sont des cas de violation de domicile. Si la loi lui autorise d’avoir un double des clés, il n’a pas le droit de pénétrer chez vous contre votre gré.

 L’expulsion. En cas d’impayés de loyers, votre bailleur ne peut pas vous expulser sans respecter la procédure d’expulsion. Il doit notamment avoir obtenu la résiliation du contrat de location devant le tribunal.

 Des agissements inappropriés et répétés. En cas de harcèlement, d’injures, d’agressivité ou de provocation de la part de votre propriétaire, vous pouvez porter plainte.

 

Pour déposer plainte, vous avez deux possibilités :

 Porter plainte physiquement dans un commissariat ou à la gendarmerie.

 Adresser votre plainte auprès du tribunal de grande instance du lieu de la location ou du domicile du bailleur ou auprès du procureur de la République.

Dans votre plainte, n’oubliez pas d’indiquer :

 Vos coordonnées et état civil (nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance).

 Les coordonnées de votre bailleur (nom, prénom et adresse).

 La description des faits reprochés (date, lieu, circonstances).

 Les noms et coordonnées des éventuels témoins.

 Tous les autres éléments de preuve disponibles.

Pour conclure on n’a parlé ici que de la relation individuelle d’un locataire face à son bailleur, ce qui est une fiction car ce dernier loue le plus souvent plusieurs logements.

Les locataires ont le plus grand intérêt à sortir de cette relation défavorable pour organiser leur défense collective..

Conclusion:

Le Conseil Citoyen regrette fortement que les décisions juridiques n’associent pas au préalable la CAF qui influe sur le contrat entre locataire/bailleur et dont les textes législatifs sont étroitement dépendants, avant de prononcer un verdict . Il en est de même pour la CCAPEX qui réunit l’ensemble des acteurs de l’ administration, dont sa mission est la prévention des menaces d’expulsion, qui intervient  postérieurement à une décision judiciaire.  Ce réajustement permettrait non seulement de baser les jugements rendus après avis consultatifs des différents services et de les harmoniser réglementairement, mais aussi d’éviter des décisions injustement arrêtées.

Afin d’éviter ces injustices une circulaire de 2012 rappelait pourtant que ces mesures complémentaires devaient être prises en amont de toute expulsion et semble ne pas être appliquée ni par l’administration ni par l’organe judiciaire. (voir ici circulaire expulsion)

Par ailleurs l’administration doit dores et déjà communiquer automatiquement au locataire, concerné par la situation, toute correspondance adressée au bailleur. Inégalement démuni de ces éléments jusqu’à présent et exposé aux représailles, le locataire doit légitimement en bénéficier dorénavant afin de les transmettre à la juridiction compétente. Il en est de même de l’accès à tout document concernant l’entretien de l’immeuble dans lequel il réside.

En résumé, tant que ces défaillances ne seront pas réajustées la question de l’intérêt d’avoir à signaler une situation d’insalubrité par le locataire reste posée, telle que nous l’avions rédigée dans notre précédent article, mais aussi celle de l’équité de traitement des justiciables. L’utilisation du terme « propriétaire » au lieu de « bailleur » à l’égard d’un locataire cosignataire d’un bail en est sans doute révélatrice, par conséquent il convient de proscrire dorénavant l’usage dans une République respectueuse des droits humains.

 

Nous espérons dans un avenir proche pouvoir traiter le respect et l’accès aux droits des habitants des Quartiers Politique de la Ville.

 

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