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Promouvoir l’habitabilité durable Pour tous – Rapport de 2019

Nous mettons à la disposition des habitants du 18ème et de tous les lecteurs:

Le Rapport remis au Premier Ministre et au Ministre chargé de la ville et du logement octobre 2019

De Guillaume Vuilletet Député de la 2ème circonscription du Val d’Oise
Assisté de Soraya Daou, Inspectrice de l’Administration du Développement Durable
et de
Arthur Nowicki et Lou Le Nabasque, attachés parlementaires

(disponible en intégralité ici)

Ce rapport fait état des mêmes observations relevées par le Conseil Citoyen Paris 18 dans nos précédents articles traitant le sujet de l’habitat indigne.

Voici quelques extraits:

« ..cette prise en compte volontaire du gouvernement a été percutée lourdement et dramatiquement par la réalité. Chacun a en mémoire l’effondrement de la rue d’Aubagne à Marseille. Les 10 victimes ont été funestement rejointes par celles de Charleville-Mézières puis par divers événements de Seine Saint Denis. Il aura fallu cela pour que soit mise en pleine lumière une réalité insupportable, à portée de regard, de voix et de vie. Ces drames nous ont montré que nous ne connaissions pas grand-chose d’un phénomène qui se révèle beaucoup plus insidieusement proche de nous qu’il parait. »

« Et d’ailleurs de quoi parle-t-on ? Pour peu que vous abordiez la question avec un interlocuteur un peu informé, les mots se bousculent. Dans une sorte de contraction, le sujet
devient celui de « l’indécence, indignité, insalubrité, péril » comme si l’accumulation des termes permettait de couvrir toutes les situations. »

« Propriétaires bailleurs négligents: Propriétaires de logements, souvent à l’issue d’un héritage, un peu par accident, peu impliqués dans la gestion de leur patrimoine.
Propriétaires liés par la « communauté »: Propriétaires enlisés dans une indivision (dont successorale) ou copropriété atone qui n’arrive pas à décider des travaux à réaliser.

Propriétaires rentiers, « professionnels » de l’immobilier indigne: Propriétaires peu scrupuleux, parfois réunis en SCI, à la recherche d’une rentabilité immobilière maximale en louant à des ménages captifs des logements ou locaux dégradés, de petites surfaces à des prix très élevés dans les zones tendues. Refusent d’investir dans l’entretien du bien. Certains d’entre eux se sont professionnalisés dans la division d’appartements ou de pavillons en région parisienne comme en Province. Parmi ces propriétaires, peuvent exister des notables ou des professions libérales.
Gestionnaires d’hôtels meublés: Gestionnaires peu concernés par l’entretien du bien malgré l’existence de revenus liés à la location des chambres. »

« La pluralité et l’imbrication des situations techniques, sociales, immobilières et urbaines relevant de l’indignité témoigne de la complexité des moyens à engager par les pouvoirs publics et démontre la nécessité de développer une politique qui agisse de manière simultanée sur les bâtiments (voire la ville ou le territoire), les propriétaires et les
occupants. « 

En péril, si le coût des travaux à réaliser est supérieur au coût de la construction neuve, l’autorité compétente ne peut prescrire de travaux dans l’arrêté. L’arrêté de péril est alors assorti d’une interdiction définitive d’habiter qui rend l’immeuble « éligible » à l’expropriation simplifiée (Loi Vivien)

« Pour permettre à un locataire de disposer d’un logement décent : compétence du tribunal d’instance / de la CAF (1 procédure)
La procédure de décence est une procédure civile. Le code civil (article L 1719) oblige un bailleur à « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent »
En cas de conflit entre le bailleur et le locataire, la compétence relève du tribunal d’instance (voire la CAF pour la conservation des allocations en cas de non-décence)
La procédure de non décence d’un logement est encadrée par le décret de 2002 qui précise les normes applicables en cas de location : le logement doit disposer d’une surface minimale, disposer d’équipements et d’éléments de confort et garantir la santé et la sécurité des occupants. Les critères de décence sont très proches de ceux du RSD
(même s’ils sont moins contraignant sur la surface et le volume) et portent le clos et le couvert ainsi que sur les équipements, soit sur les parties privatives comme sur les parties communes.
La décence du logement est également exigée pour l’attribution des allocations logement. Le constat de non décence conduit à la conservation des allocations par la CAF (l’allocation n’est versée ni au locataire, ni au bailleur par les organismes payeurs, CAF/MSA, qui la conservent pendant un délai maximal de 18 mois. Son versement au bailleur est différé tant qu’il n’a pas effectué les travaux exigés.
En cas de non-décence et de non réalisation des travaux par le propriétaire, le locataire doit saisir le tribunal d’instance (c’est le juge qui peut exiger du propriétaire la réalisation des travaux)
Le juge peut déterminer la nature des travaux à réaliser par le bailleur et en fixer le délai. Il peut également réduire le montant du loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation ainsi que la durée du bail jusqu’à exécution des travaux.
• En revanche, en copropriété, si la non-décence d’un logement résulte de désordres sur les parties communes, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux à un syndicat des copropriétaires.
La procédure de non-décence est cumulable avec un arrêté d’insalubrité remédiable ou un arrêté de péril ordinaire prescrivant également des travaux… (sachant qu’un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité remédiable devient de fait non-décent) « 

2. le traitement de l’habitat indigne : un arsenal juridique protéiforme

2.2 une Source d’Incertitudes, De Lenteur, De contentieux, voire De Paralysie De l’Action Publique
Hormis quelques territoires les plus investis dans le traitement de l’habitat indigne, les autorités locales et autres acteurs de l’habitat peinent à comprendre, s’approprier et donc mettre en œuvre cet arsenal juridique, d’autant plus que la maîtrise des textes et des modalités de mise en œuvre des procédures nécessite une expertise assez pointue, notamment sur le plan technique et juridique, qui n’existe que très rarement dans les services (ainsi qu’au niveau central). Les principaux points de blocage identifiés sur les procédures à l’immeuble ou au logement portent sur la difficulté d’orienter la procédure, le caractère irrémédiable de la procédure d’insalubrité, l’application des procédures sur un logement / immeuble vacant, le caractère inopérant des procédures du RSD et de la décence ainsi que le manque de moyens des acteurs locaux dans la mise en œuvre des procédures.

2.2.4 La fragilité du caractère irrémédiable de la procédure d’insalubrité

Par ailleurs, selon la jurisprudence, le juge administratif confirme qu’une autorité ne peut prescrire des travaux assimilables à une construction ou à une reconstruction, compte tenu de l’état du bâtiment et de l’importance des travaux à faire.

2.2.7 Le caractère peu opérant des procédures de décence et du RSD       (les plus utilisées à Paris)

Les règlements sanitaires départementaux réalisés sur le modèle datant de 1978 s’appliquent encore aujourd’hui sur l’habitat en raison de la non parution des décrets prévus par la loi de 1986 relative aux transferts de compétences en matière d’aide sociale et de santé. En effet, l’article L.1311-1 du CSP, issu la loi du 6 janvier 1986, prévoit que des
décrets pris en Conseil d’Etat fixeront les règles générales d’hygiène et de santé notamment en matière de « salubrité des habitations », et que les règlements sanitaires départementaux devaient cesser de s’appliquer au profit de ces décrets. Or, les décrets prévus en application de l’article L.1311-1 ne sont jamais paru. En l’absence des décrets, le titre II des RSD s’appliquent toujours sur les locaux d’habitation.

 

 

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